2018年上半年TOP50上市房企管控能力大比拼 中国铁建中海地产管控最优

　　一个公司的稳健需要掌舵者的深谋远虑与管理、制度的良性建设。

　　9月10日，阿里巴巴集团创始人马云以一封题为“教师节快乐”公开信的形式对外宣布，至2019年9月10日，他将不再担任集团董事局主席，届时由现任集团CEO张勇接任。　　在公开信中，马云表示，1999年创始之日起，我们就提出未来的阿里巴巴必须要有“良将如潮”的人才团队和迭代发展的接班人体系。经过19年的努力，今天的阿里巴巴无论是人才的质量和数量都堪称世界一流。“我们创建的合伙人机制创造性地解决了规模公司的创新力问题、领导人传承问题、未来担当力问题和文化传承问题。这几年来，我们不断研究和完善我们的制度和人才文化体系，单纯靠人或制度都不能解决问题，只有制度和人、文化优质结合在一起，才能让公司健康持久发展。”

　　处在市场胶着处以及强大起来的房企目前也正处在强化管理与制度建设的关键期，诸多企业都提出了合伙人机制、人才梯队的建设，以及管理的提升、费用的管控。在上市房企2018年半年报发布之际，中国房地产报记者通过对上述房企的相关费用的观察，侧面看到了房企管控水平情况，有的体现了强管控能力，有的还需要再调整。

　　一般而言，房企运营管理过程中产生的费用包括三大部分：销售费用、管理费用和财务费用。据此，中国房地产报特别发布2018年上半年TOP50上市房企三费费用率（三费费用率=（销售费用+管理费用+财务费用）/营业收入）排行榜显示，超6成房企三费费率较去年末上升，36家房企三费比率介于5%至15%，5%以下和15%以上的企业占比分别有4家、10家。其中，费用管控能力最优房企前三名分别是建发股份、中国铁建、中海地产，三费费用率均在4%以下；费用管控能力需要提升的房企分别是保利置业、首创置业、建业地产、金辉集团等，三费费用率均超过20%，尤其金辉集团，三费费用占营业收入的比重达40%。销售10强房企销售费用、管理费用和财务费用三费合计756.35亿元，占运营收入的7.83%。

　　在竞争加剧年代，管理要做上来了。

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　　近7成房企三费费用率上升金辉管控力差

　　三费费用率指的是销售费用、管理费用以及财务费用三者合计占当期营业收入的比重。其中，销售费用指企业在销售产品和提供劳务中发生的各项费用及专设销售机构的各项经费等。管理费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的费用，一般包括职工薪酬、折旧费用、办公费等。财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出，利息收入，手续费支出，汇兑损益等。

　　据中国房地产报记者统计，上半年TOP50上市房企三费费用率均值11.67%，较2017年末增长1.8个百分点。50家房企中，34家房企上半年三费费用率较去年末升高，占比近7成。其中，金辉集团的费用管控能力差。因其未公开披露上半年销售费用，因而仅统计其管理费用和财务费用两费占当期营业收入的比重，发现这一比重竟高达38.78%，而去年末该比重更高达到44%。金辉集团的管理费用占据大头，上半年其管理费用1.18亿港元，占3.13亿港元营业额的38%。费用较高的房企还包括：新城控股（三费费用率14.32%）、佳兆业（15.88%）、融创中国（16.11%）、蓝光发展（16.44%）、中粮地产（17.56%）、保利置业（20.35%）、首创置业（22.05%）、建业地产（24.74%）。费用管控能力表现抢眼的房企前十名分别是：建发股份、中国铁建、中海地产、中国中铁、滨江集团、绿地控股、世茂房地产、佳源国际控股、绿城中国、中国恒大，三费费用率在8%以下。

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　　房企下半场用管理换增长

　　在房地产企业的销售费用中，广告宣传推广费和佣金薪酬所占比例较高。而有的企业偏重于佣金薪酬支出，有的则偏重于广告宣传推广费花费。近年来，龙头房企销售规模迅速扩张，所需销售费用自然水涨船高。

　　在中国房地产报记者发布的TOP50房企销售费用率排行榜中，上半年销售费用率较高的房企是建业地产，达9.08%；其次是蓝光发展，销售费用率7.83%。走在规模扩张路线上的阳光城、融创中国、雅居乐、泰禾集团、金科股份等房企的销售费用率均较高。

　　三费中，占据大头的仍是管理费用。而在房企的管理费用中，高管薪酬又占了很大一部分比重。如旭辉集团，三费费用率8.65%，其中管理费用率5.67%，占了7成；路劲三费费用率9.86%，管理费用率达7.97%，占8成；龙湖9.92%三费费用率中，管理费用率达6.56%。万科8.95%的三费费用率中，管理费用率达4.1%，占了一半。

　　房地产开发的销售周期越长，会拉长回款周期，增加融资资金的占用时间，企业财务成本的压力也会越大。因此，去化周转能力较强的房企，其财务费用率较低，如碧桂园、融信、旭辉等，费用率不到1%。

　　中海地产的成本控制能力在行业内一直处于标杆水平，销售费用率、管理费用率以及财务费用率均较低，三费费用率维持在5%以内。同样，各方面费用把控能力较强的还有中国中铁和中国铁建。

　　鉴于土地成本越发高企，不少房企都在控制三费支出，有些企业甚至启动全面预算管理，并把其作为重要年度绩效考核指标之一，为增厚利润起到了一定作用。

　　以下为2018年上半年TOP50上市房企三费费用率排行榜：

作者：许倩

来源：中房报