借名买房,房子到底是谁的?

案例：

几年前，刘女士和王女士在山东半岛的一个海边城市共同买了一套海景房。由于刘女士和王女士都已经退休无法获得贷款，就以王女士女儿的名字买房，刘女士和王女士共同支付了首付款，并以王女士女儿的名义贷款。之后，王女士退出，两人约定房屋归刘女士一人所有，由刘女士继续按月还贷，这样的状况一直持续多年，最近王女士的女儿突然提出自己要买房，需要贷款，因为已经贷款买了一套房所以银行不给她贷款，现在她要把这套房子卖了。刘女士不同意卖房，认为王女士的女儿不是真实的房屋产权人，其没有权利卖房。刘女士以上述理由向法院提起诉讼，要求法院确认房屋的所有权。

案例评析：

本案房屋“真实权利状态”与“登记状态”明显不一致。那么法院应当如何确权呢？

一种观点认为，根据当事人提供的购房首付款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这非当事人的真实意思表示，据此做出的权属登记导致了最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归真实权利状态，故当事人请求确认房屋所有权，法院应予以支持。另一种观点认为，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。

律师支持第二种观点。借名人刘女士在这种情形下的法律“身份”是真实“的债权人”，而非真实“物权人”。

当事人虽然约定了房屋所有权归属于借名人，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权因此并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系。该约定具有债权效力，被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此而成为这一关系下的债权人。由于登记权利人就是真实物权人，其享有房屋所有权，故登记权利人将房屋出卖给第三人，虽然违背了其与借名人的约定，但这仅仅是对借名人的违约行为，并不能否认其对外的处分行为系有权处分。

律师建议：

建议刘女士撤销请求确认房屋所有权之诉，而改打借名买房合同之诉，请求法院判令王女士的女儿将房屋过户给刘女士。

北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续”。

法院对于借名人买房行为，认定其是否有效，应根据法律、行政法规的强制性规定加以认定，如不存在无效情形，则判令被借名人为借名人办理房屋过户登记手续。